pourquoi il devient si difficile de devenir propriétaire au Maroc

Le rapport annuel présenté par la plateforme Mubawab révèle un marché en pleine restructuration, où la demande a fait preuve de résilience malgré une offre de plus en plus contractée. Cette transition, dictée par la capacité d’investissement des ménages, dessine les contours d’un secteur plus mature qui se prépare à une année 2026 marquée par l’efficacité et l’ajustement aux réalités économiques.

Un déséquilibre persistant entre l’offre et la demande

Le segment des ventes immobilières a été marqué par des tensions croissantes tout au long de l’exercice 2025. Alors que la demande globale a augmenté de 5,45%, l’offre a diminué de 3,12%, créant un effet de ciseau particulièrement visible sur le segment des appartements. Cette dernière a vu son volume publicitaire baisser de plus de 8%, alors qu’elle continue de monopoliser l’attention en captant 65% des intentions d’achat. Le marché se détourne progressivement des villas, qui ne représentent désormais que 13% de la demande, pour se concentrer sur des biens plus accessibles. Cette quête de fonctionnalité profite largement aux appartements de deux chambres, qui se sont imposés comme la configuration de référence pour près de la moitié des acheteurs nationaux.

La hiérarchie des prix et les pôles d’attractivité

La géographie immobilière du Royaume reste dominée par les grandes métropoles, même si chacune traverse une phase différente de son cycle de développement. Rabat maintient son statut de ville la plus chère du pays, portée par le très haut niveau de qualité des quartiers comme Souissi où les prix s’envolent. Casablanca, quant à elle, maintient sa position de pôle économique, mais voit son attractivité se déplacer massivement vers ses extensions périphériques, Dar Bouazza devenant le nouveau bastion de la demande de villas de luxe.

A lire : Maroc : L’immobilier s’effondre, même les MRE ne sauvent pas les ventes

L’un des faits marquants de 2025 reste le succès fulgurant du dispositif d’aide directe au logement. En ciblant en priorité les biens de moins de 700 000 dirhams, le gouvernement a provoqué un énorme bouleversement. Il y a désormais dix fois plus de candidats que d’appartements éligibles disponibles sur le marché. Cette pression sans précédent stimule les nouvelles constructions au détriment des anciennes, car les aides sont conditionnées à l’acquisition de nouveaux logements avec des permis d’habitation récents. Pour répondre à cette soif de logements, le groupe public Al Omrane prévoit une augmentation spectaculaire de sa production, avec près de 36 000 logements prévus pour 2026 et plus de 59 000 pour 2027.

Vers un marché plus mature en 2026

D’ici 2026, le marché immobilier marocain devrait poursuivre sa transformation vers un modèle plus aligné aux capacités économiques réelles des citoyens. La domination des petites surfaces (50 à 80 m²) et la montée en puissance de la location longue durée témoignent d’une professionnalisation des usages et d’une recherche d’une rentabilité accrue. Même si le cycle transactionnel conserve une certaine saisonnalité, avec des pics d’activité attendus au printemps et en été, le secteur s’ancre désormais dans une logique de pragmatisme où la liquidité du bien immobilier devient le critère de sélection prioritaire des ménages et des investisseurs.