Le paradoxe fou d’une pénurie au milieu de millions de maisons vides

Le marché immobilier national traverse une crise paradoxale où l’abondance des briques ne résout pas la pénurie de toitures. Selon les données du Haut Commissariat au Plan, citées par Défile pays compte environ 2,4 millions de logements vacants ou secondaires, un chiffre qui met en évidence l’incapacité de la production actuelle à s’aligner sur le pouvoir d’achat des citoyens. Pour Nawfal Bellakhdar, co-fondateur d’Akare.ma, cette situation résulte d’un ciblage historique des promoteurs vers deux extrêmes : le logement social, dopé par des avantages fiscaux, et le standing destiné à une élite financière. Entre ces deux pôles, le segment « moyen standing » reste largement oublié, laissant de nombreux ménages dans l’impossibilité de concrétiser leurs projets d’acquisition.

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Cette déconnexion est accentuée par la fonction même de l’immobilier, perçu comme l’investissement le plus sûr pour les ménages. En vingt ans, le nombre de résidences secondaires a explosé, passant de 200 000 à près de 1,3 million de logements. La pierre reste la valeur refuge par excellence, captant l’essentiel de l’épargne au détriment de sa mise sur le marché locatif. Dans de nombreux cas, les logements initialement acquis sous le régime du logement économique finissent par devenir des actifs dormants dès que la situation financière des propriétaires s’améliore, ces derniers préférant conserver leur bien hors du circuit commercial plutôt que de le louer.

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Le principal obstacle à cette vacance immobilière réside cependant dans un cadre juridique perçu comme déséquilibré. De nombreux propriétaires, brûlés par des expériences locatives difficiles, choisissent de laisser leurs biens verrouillés de peur de ne pas pouvoir récupérer leur capital ou de se retrouver face à des locataires défaillants protégés par une loi jugée trop unilatérale. Ce comportement défensif éloigne du marché un stock considérable de logements, notamment dans les grandes métropoles comme Casablanca ou Tanger, où la pression sur les prix de l’occasion rend l’accès à la propriété quasiment impossible pour les primo-accédants.

Pour débloquer cette situation systémique, les experts préconisent une refonte globale de l’approche immobilière au Maroc. Il devient impératif d’encourager la production dans les zones urbaines dotées d’équipements et de transports, tout en réformant la législation sur les baux pour restaurer la confiance des moins nombreux. L’enjeu est de transformer ces millions de mètres carrés inutilisés en offre locative ou accessible, pour que la construction immobilière retrouve enfin sa fonction sociale première : loger les familles marocaines tout en tenant compte de leur réalité économique.