Changements importants pour les Marocains résidant à l’étranger sur les transactions immobilières

Les nouvelles règles pour les Marocains résidant à l’étranger et leurs biens immobiliers

Les Marocains résidant à l’étranger (MRE) doivent désormais être particulièrement attentifs lors de la réalisation d’actes notariés concernant leurs biens immobiliers au Maroc, surtout lorsque ces actes sont signés à l’étranger. Une nouvelle réglementation clarifie que des ventes, donations ou successions effectuées en France peuvent avoir des effets juridiques au Maroc, mais elles doivent respecter des règles fiscales spécifiques pour être valides.

Obligation d’une attestation d’enregistrement

Selon une réponse administrative de la Direction générale des impôts (DGI) en date du 25 mai 2026, les actes dits transfrontaliers, qui sont réalisés à l’étranger mais qui concernent des biens situés au Maroc, doivent désormais être accompagnés d’une attestation d’enregistrement émise par l’administration fiscale marocaine. Cette obligation découle de l’article 139-I du Code général des impôts, qui vise à renforcer la rigueur des procédures d’enregistrement.

L’attestation d’enregistrement est un document désormais incontournable pour les MRE. Elle doit être fournie lors de la présentation d’actes à la Conservation foncière, car la simple mention d’enregistrement portée sur l’acte ne suffit plus. En absence de cette attestation, un acte peut rencontrer des refus lors des démarches administratives au Maroc.

Vérification d’authenticité des attestations

En outre, la DGI a mis en place un système de vérification visant à authentifier ces attestations. Elles peuvent inclure un QR code qui permet de vérifier leur validité. Pour les actes ayant été enregistrés directement auprès des bureaux d’enregistrement à l’étranger, un cachet officiel peut être accepté en cas d’absence de QR code, comme précisé par l’administration fiscale marocaine.

Implications fiscales pour les MRE

Un autre élément crucial à considérer est la question des droits fiscaux. Bien que le paiement de droits en France n’entraîne pas automatiquement l’exonération fiscale au Maroc, les conventions fiscales entre les deux pays permettent d’éviter une double imposition. Toutefois, cela nécessite une démarche proactive de la part du contribuable, qui doit adresser sa demande au bureau d’enregistrement compétent, accompagnée des justificatifs nécessaires.

Ainsi, un MRE qui signera une donation en France pour un bien immobilier situé à Rabat, Casablanca, ou ailleurs, devra se préparer à prouver les droits acquittés et à faire enregistrer l’acte conformément aux règles marocaines. Cela implique la soumission d’une attestation du notaire français ou d’une quittance fiscale, afin que l’administration marocaine puisse confirmer les montants et la nature de l’opération.

Délais d’enregistrement et leurs conséquences

Les délais d’enregistrement constituent également un point de tension. Le Code général des impôts exige le respect de certains délais, comme un enregistrement sous 30 jours pour certains actes. Toutefois, obtenir les documents nécessaires en France peut prendre du temps, notamment en matière de copie d’acte ou d’attestation fiscale. La DGI a d’ailleurs souligné que des pénalités peuvent être appliquées si les délais marocains ne sont pas respectés, peu importe le temps requis pour les formalités à l’étranger.

Des demandes de remise ou de réduction des pénalités peuvent être soumises dans des circonstances particulières, mais elles restent à l’appréciation de l’administration et ne sont pas considérées comme automatiques. Une succession ou une donation mal anticipée peut ainsi entraîner des blocages administratifs ou des frais inattendus.

Appel à la coordination entre les deux pays

Ces précisions impacts directement les MRE qui gèrent leur patrimoine familial depuis l’étranger. Les héritiers, donateurs, acheteurs, vendeurs et familles engagées dans la gestion de biens au Maroc doivent désormais être particulièrement vigilants. Pour éviter les complications, il est conseillé aux professionnels du droit de mieux coordonner les démarches entre la France et le Maroc.

Les MRE concernés doivent prioriser les formalités marocaines dès la signature de l’acte à l’étranger, plutôt que d’attendre l’étape d’inscription à la Conservation foncière. Le message de l’administration fiscale est limpide : un acte signé à l’étranger peut avoir des effets au Maroc, mais uniquement s’il est accompagné des justifications nécessaires et d’une attestation d’enregistrement valide.