Logement abordable au Ghana face à un déficit de 1,8 million d’unités

Le Ghana face à un déficit de 1,8 million de logements et un marché hors de portée pour la majorité

Le Ghana doit combler un déficit estimé à 1,8 million de logements; à Accra, pouvoirs publics, promoteurs et start‑ups examinent des solutions mêlant financements publics, production locale et innovations pour rendre le logement réellement accessible.

Accra : un débat massif lors de l’Africa Real Estate Conference & Expo
La récente conférence Africa Real Estate Conference & Expo (ARCE) tenue à Accra a rassemblé promoteurs, investisseurs, responsables gouvernementaux et entreprises technologiques pour confronter l’ampleur du déficit de logements et l’écart entre l’offre et le pouvoir d’achat des ménages. Alors que 56,7 % de la population vit en milieu urbain, seulement environ 5 % des Ghanéens peuvent acheter un logement sans aide publique. Les échanges ont mis en lumière que la mobilisation de capitaux est nécessaire mais insuffisante : il faut aussi que les logements produits soient financièrement accessibles.

Mesures publiques et mécanismes de financement annoncés
Les autorités ont introduit plusieurs mesures visant à abaisser le coût de l’emprunt et à accélérer la construction. Le fonds national d’accession à la propriété a réduit certains taux hypothécaires à 8,4 % contre 13,5 % auparavant, et un fonds renouvelable de trois milliards de cedis ghanéens cible les agents publics avec des durées de remboursement de 15 à 20 ans. Le gouvernement a aussi inscrit 1 milliard de cedis dans le budget 2027 pour le fonds national du logement, et prévoit la remise en service du projet Saglemi avec 700 logements programmés pour mars 2027 ainsi qu’un projet de “ville verte” de 200 acres à Dedesua. Les responsables ont aussi appelé les banques à adopter des méthodes alternatives d’évaluation pour inclure les travailleurs informels qui n’ont pas de fiches de paie conventionnelles.

Terres, infrastructures et importations : contraintes qui alourdissent les coûts
Les intervenants ont souligné que la baisse des taux d’intérêt ne compense pas les coûts liés au foncier, aux infrastructures et aux matériaux. L’accès à des terres sécurisées reste chroniquement difficile en raison de complexités foncières, de titres incertains et d’un manque d’équipements publics. Avant toute construction, des dépenses supplémentaires sont souvent nécessaires pour viabiliser les terrains (routes, branchements d’eau et d’électricité, drainage). Par ailleurs, environ 70 % des intrants de construction sont importés — hormis certains matériaux de base — ce qui expose les promoteurs aux variations des coûts et aux taxes d’importation. L’augmentation de la production locale de matériaux a été présentée comme une voie possible pour réduire les coûts et créer une chaîne d’approvisionnement nationale.

Location et avances : un obstacle initial pour les ménages
Le mode de mise sur le marché du parc locatif renforce l’exclusion. Bien que la loi limite les avances de loyer à six mois, de nombreux propriétaires exigent un à deux ans de loyer d’avance, plaçant un obstacle financier majeur avant même l’emménagement. Des mesures de lutte contre ce type de pratique et des outils numériques d’identification des annonces non conformes ont été proposés, ainsi que des dispositifs où un fonds public pourrait verser l’avance au propriétaire et être remboursé mensuellement par le locataire. Ces solutions atténuent le choc initial mais n’augmentent pas automatiquement l’offre de logements abordables.

PropTech, toitures réfléchissantes et méthodes constructives alternatives
Une trentaine de start‑ups PropTech ont présenté des outils visant à réduire les coûts d’exploitation, améliorer la gestion et optimiser la consommation énergétique. Des systèmes de maison intelligente permettent de suivre la consommation d’énergie et, dans certains cas, de réduire significativement les dépenses annuelles. Des innovations matérielles, comme des revêtements réfléchissants pour toitures, promettent des baisses de température intérieure et des économies d’électricité estimées jusqu’à 27 % selon les cas. Sur le plan constructif, des méthodes alternatives — usage de sacs de sable, matériaux recyclés — ont été développées mais peinent à trouver une échelle sans partenariats et financements dédiés. Les participants ont insisté que gains d’efficacité et innovations doivent se traduire par une baisse des prix pour les ménages, non seulement par des marges supplémentaires pour les promoteurs.

Repenser l’éligibilité au crédit pour suivre les revenus réels
Un point récurrent est la nécessité d’adapter les produits financiers aux réalités des revenus, notamment pour les travailleurs du secteur informel dont les recettes sont souvent quotidiennes ou hebdomadaires. Les prêts hypothécaires classiques ne conviennent pas systématiquement à ces profils. Les intervenants ont proposé d’élargir les critères d’évaluation avec l’accord des emprunteurs : historique des transactions mobile money, comportement d’épargne, relevés de paiement des loyers ou autres données de paiement électronique. Ils ont aussi préconisé des politiques foncières plus transparentes et la mise à disposition de terrains viabilisés par des procédures prévisibles, ainsi qu’une autorité du logement indépendante pour assurer la continuité des politiques au‑delà des cycles politiques.

Les conclusions de la conférence montrent que le défi ghanéen est multidimensionnel : associer capitaux, terrains sécurisés, infrastructures viables, réduction des coûts de construction et produits financiers adaptés. Aucune intervention isolée ne suffira; le succès sera mesuré par la capacité conjointe des acteurs publics et privés à livrer des logements que les ménages ordinaires peuvent réellement se permettre.